不動産投資

【不動産投資】JPリターンズ

こんな人におすすめ

  • 都心ワンルーム投資の勧誘を受けた人
  • 営業マンの言う「節税」「年金代わり」という言葉を信じていいか迷っている人
  • 正直よくわからんし、そんなにリスクも大きくなさそうだからという理由でワンルーム投資を始めようと思っている人

GAテクノロジーズ(「GA」:【不動産投資】GAテクノロジーズ)に続いて、JPリターンズ(「JP」)でも話を聞いてきました。
GAテクノロジーズはモッピーポイント40,000P、JPリターンズは19,000P。これで44,250ANAマイルゲットだぜ。。。(* ̄▽ ̄)フフフッ♪
GAは、初回面談で30,000円のアマゾンギフト券プレゼントもやっているらしい。
いずれも結構な広告宣伝費ですなー。

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GAと同様、こちらも結論としてはナシなのですが、GAとは訴求してくるポイントが若干違いました。

訴求ポイント①:節税

不動産を貸して賃料を受領する場合、必要経費が収入を上回れば、不動産事業で赤字が発生することになります。
この赤字は、本業の給与所得や事業所得と損益通算することができるので、赤字の分だけ課税所得を減らすことができます。(不動産所得の考え方や課税所得の考え方は別記事へ。)
収入:家賃収入
必要経費:ローン金利、減価償却費、固定資産税 など

ワンルームマンションを購入する場合、売買の対象物は敷地権・部屋・設備の3つですが、減価償却(不動産価値が毎年減少していくというヴァーチャルな想定のもと、この減少分を毎年の経費とみなすということ。詳しくは別記事へ。)の対象となるのは部屋・設備のみです。
通常、敷地権:(部屋+設備)の割合は5:5とされることが多いようですが、JPはこれを3:7にすることを勧めてきます(合法らしいです)。
これにより、減価償却の対象が増える→必要経費が増える→不動産所得がマイナスになる→損益通算により課税所得を減らすことができる→所得税・住民税を減らすことができる、ということのようです。

確かに節税効果はあるんだと思うんですが、これには裏があります。
投資用不動産を売却した際の譲渡所得=売却価格-(物件取得価格-累計減価償却額)であるところ、減価償却額を多く計上するということは、その分売却時の譲渡所得が増加することを意味します。

そのため、正確には、減価償却費を利用した所得税・住民税のカットと、売却時の譲渡所得の増減を比較しないと、節税メリットの有無を判断することはできないのではないかと思います。
5年以上所有した不動産の譲渡所得が20%であること、現在の(所得税+住民税)率が20%超であることを考えると、減価償却を利用した方が若干得な気はしますが、JPが主張するほど大きなメリットではないと感じました。

訴求ポイント②:年金代わりになる

よくある、年金足りませんよね勧誘です。
僕はお金が足りなくなることに対する恐怖に駆られて色々と調べまわっているので、年金問題はとても関心のあるポイントです。
2,000万円問題などもありましたが、大切なのは自分のことに置き換えて考えることだと思います。

将来の年金額:65,000円/月
将来毎月いくらほしいか:500,000万円/月(笑。でも、お金に不安を感じたくないので。)
差額:435,000円/月(5,220,000円/年、180,000,000円/30年)

この差額分をいかに捻出するか、という話になると思います。
JPの担当者は(、毎月50万円という点に失笑しながらも)、ローン完済後には毎月の家賃収入がこの差額の補填に役立ちます、と説明してくれました。
でも、ローン完済は35年後(2055年)、中古を勧められていたので築50年とかです。
現在の賃貸情報を見て、そのエリアで築50年のものがどれくらいの家賃で賃貸されているのかを調べることはそれなりに意味はあると思います。
でも、35年先の家賃収入を当てにするのはさすがに不確定要素が多すぎる気がしました。
35年前、1985年と現在の社会が全く異なるように、これから35年後もまた想像できない世界になっていると思います。
通勤がめちゃくちゃ便利になって(又は通勤という概念がなくなって)、都心に住むことになんの価値も生まれなくなっているかもしれません。
首都直下型地震が東京を直撃して、『太陽の黙示録』の世界が本当にやってくるかもしれません。

などと考えてしまう小心者の僕は、35年先に(やっと)権利収入と化するワンルームを年金対策として利用するというのはあまりピンときませんでした。
よっぽど、「不動産の売買を繰り返して、売却益を1億8,000万円の一部にしませんか?」と言われた方がしっくりくる。

雑感

こんな感じでリスクばかり気になってしまって、なかなか新たな投資に踏み出すことができない。。。

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