不動産投資

【不動産投資】GAテクノロジーズ

こんな人におすすめ

  • 都心ワンルーム投資の勧誘を受けた人
  • 「節税になる」「保険代わりになる」といって勧誘を受けた人
  • 初めての不動産投資に踏み切ろうか迷っている人

先日、モッピーでの大量ポイント獲得を狙い、GAテクノロジーズ本社まで都心ワンルーム投資の話を聞きに行ってきました!
僕自身、初めての不動産投資勧誘でした。
勉強も兼ねて真面目に検討してみましたので、自分なりの検討結果をお伝えします!(検討が間違っている箇所があれば教えていただけると嬉しいです。。。)

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1.結論

GAテクノロジーズ(「GA」)で不動産を買うのは、ナシ。
本当にメリットの方が大きいのか、はなはだ疑問。

2.提案概要

(1)不動産の概要

  • RCワンルーム(1K、約25㎡、約7.7坪)
  • 築7年
  • 価格:2410万円
  • 駅徒歩7分(メトロ「北千住」駅)
  • 現行家賃:88,000円
  • 管理費・修繕積立金:7,645円
  • 表面利回り:4.38%
  • 実質利回り:4.00%
  • 融資:35年、1.65%(変動)
  • 年間収支:ローン返済期間の35年間はずっとマイナス(毎月1万円~1.5万円の赤字。35年間の累計約500万円(空室リスク:4年に1か月、家賃下落率:3年で1%、設備費用:160万円)
  • 値下り率:35年で30%

(2)主なアピール

  • 上場しており、不動産投資部門は毎年利益がめちゃくちゃ出ている。
  • 中古・都心・駅近・ワンルームであれば、空室はほとんど出ない。今は空室ゼロ。(話を聞いた時点の話。2回目のときは引越シーズンで99.6%になったと。)
  • GAであれば、買うところから売るところまで一貫して低価格でお付き合いすることができる。
  • 空室リスクや設備故障リスクはかなり正確に見積もることができる。リスクを見積もることができるため、安心して投資することができる。
  • 団信がつくため、毎月1.5万円程度の支出で物件という生命保険に入ることができる。お得な保険。

3.分析

  • GAが不動産投資でめちゃくちゃ儲けまくってるということは、投資家への転売利益でめちゃくちゃ利益を乗せてるということですよね?
    はい、利益をもらっています。それでも投資家には十分な利益が出ます。(いや、毎月毎月赤字ですけど。しかも、楽待で同じ物件が18%低い価格で出てますけど。。。)
  • 家賃の下落をリスクとして見込んでいるとのことだが、そもそもの値付けが高ければ、1%の下落では十分ではない可能性もありますよね?
    それはそうかもしれないが、仮に売却したとしても3年も経過すればローン残よりも売却価格が上回るためリスクは小さいです。(でも、楽待や健美家を見ると、周辺の価格相場からかなり乖離がある。マンションレビューで過去の売買価格を見ても、GAからの提案が最高値。)
  • そもそも、家賃収入の存在が不動産投資の魅力だと思っていたんですが。。。
    物件探して、募集やリフォームもして、というのに時間をかけられるならそうするのも一手。ただ、賃貸中の管理がGAはすごい。(なにがすごいのかはよくわからず。)
  • 生命保険代わりなら、生命保険に入ればいいのではないか?(『「保険のプロ」が生命保険に入らないもっともな理由』(後田亨)を読んで、保険は必要最小限に、保険には他の機能を兼ねさせないのが一番投資効率がいいという考えが身についているんですが。。。)
    生命保険だと満額相続税がかかりますよね?不動産なら価値を圧縮できますよ。(死んだときに必要なのは不動産ではなく現金では?自分なら不動産ではなく現金が欲しい。しかも、子供ができても1,000万円程度の生命保険にしか入るつもりはないので、1,000万円を超える生命保険って必要か?しかもまだしばらくは資産が3,000万円超えないしなぁ。。。)
  • 毎年のマイナス20万円を、そのまま全て投資信託に回した方がいいのではないか。。。

4.まとめ

  • シミュレーション通りにいくのであれば、ローン完済後8年くらいで赤字も全て回収できて、かつ、不動産が残る。
  • ただ、35年間赤字を出し続けてまで買う価値があるのか、かなり疑問。
  • なによりも、この不動産が物件として買いか否かが判断できない以上、買うべきでないと判断(もふ社長の受け売り。GA訪問をきっかけに、もふもふ不動産のもふ社長のブログ、youtubeで勉強させていただいております。)
    ブログ:もふもふ不動産
    youtube:もふもふ不動産
  • 投資には興味があるので、不動産投資も勉強してみようと思います。

 

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